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您該怎麼解決衝突-兩戶間的紛擾影響到整棟安寧(問題的處置與權力資源的運用)(下篇)

就實質意義來說,這警告大於強制的意味。本次對策的目的是期望藉由整棟住戶的力量一同維護居住的品質。
經由昨天與副主任委員與前主任委員商討後,並取得一些住戶的諒解後,決定在本棟電梯的公告欄張貼了以下的通告:
本棟住戶多次向管委會嚴正抗議:「中間樓層夜間屢次傳出撞擊聲、狗吠聲與辱罵聲,嚴重妨礙住戶安寧。」更甚者,有住戶因不堪其擾,而賣屋他遷。管委會視此為對社區之最大侮辱與挑釁。
本人將修改社區規約,要求X棟住戶豢養寵物犬須取得樓下與對門住戶之同意書,以及禁止於專有區域內大聲辱罵與侵犯社區安寧之行為,以提升社區品質。
此外,也請住戶們一起合作,如聽到不當聲響,立即向保全人員登記概略方位與時間。如發現明確事證一定依法論處,一同阻止特定住戶之不當行為,維護居住品質與社區經濟價值。

以上這篇通告,是肥蝦就前一篇所述的目標與限制下,所採行的方法,該篇通告除經主委簽章外,並特地要求副主任委員同時簽署,以加重宣示的效果。

就問題進一步來分析:
(1)問題的真正源頭:「樓地板隔音不佳」,已經可說是無法補救,除非結構安全有問題,不然要建商來處理是不可能了,若要住戶自行裝潢隔音設備更是緣木求魚,管委會更不可能要求住戶的生活作習時間。
(2)對策的限制:因為問題產生者已經無法自行進行良善溝通,任何他方的善意勸導當被當事人認知為侵犯個人已有的權益,管委會的介入,更使得一方進而擴大事端。而肥蝦雖然身為社區主任委員,但本身仍是住戶之一,一切依據的權責均須依照法令與社區規約的規定。若是考慮透過政府的司法力量,也因罪責不重、取締不易,警方與環保人員也是愛莫能助。
(3)減緩對策的不良影響:除本棟外之其他棟數,其間雖有些微糾紛,但確未造成整棟的問題,因此在作為上也需要設定範圍,避免可能衍出的其他問題。
(4)對策的成本考量:管委會本身之經費有限,更不可能強制要求住戶自行出資解決非本身所造成的問題。

因此肥蝦所採行的作為,就實質意義來說,這警告大於強制的意味。本次對策的目的是期望藉由整棟住戶的力量一同維護居住的品質。
(1)在手段上,首先告知了其他住戶問題來源的大約區位,也向特定住戶告知其他住戶的反應。
(2)在作為上,藉由規約的修改,取得後續作為的合法性,但因為社區規約需待區權人會議通過,因此短期間是以全棟通報保全的方式威嚇特定的住戶。
(3)在成本的考量上,藉由將豢養寵物犬的外溢效果內生化,將養狗所能造成的負面影響,經由取得對門與樓下住戶的同意書,將防範的成本內加於飼養的住戶。
(4)在舉報問題的確定上,則明文禁止大聲辱罵,因每人的辱罵聲較之敲擊聲響更能明確化來源所在。
(5)此外,為避免因為本棟的應對作為牽涉到其他棟之住戶,引發不必要之問題,因此標明為規約修改僅針對本棟,而本棟的其他利害關係人則先予溝通與說明。
至於通告貼出後的效果則有待觀察,各位先進如有其他建議,還請 不吝指教。


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mybeldandy
iT邦研究生 5 級 ‧ 2010-03-08 14:24:13

說老實話
這也不過是另外一種逼人搬走的方法而已
有的人可能就是看到這個社區可以養寵物才搬進來
拜您修改所賜
不過就是有人會賭爛罷了
因為搬家不是能說搬就搬的 不像垃圾可以說丟就丟

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是ㄚ!
所以才限定在特定棟!而且也針對該棟大部份住戶溝通過!!加上規約的變更需要經過區權大會,還有一段時間,藉由此法進一步把問題縮小,強迫兩戶去溝通,免得住樓上的人就可以為所欲為,住樓下的要自認倒霉!!
如果養狗人士是我行我素,不去取得對門與樓下住戶的諒解或是妥協,那會導致社區大亂.
就社區而言,依據公寓大廈管理條例,社區規約是可以訂定禁養寵物.但個人養寵物的自由如果影響到別人,去取得別人的諒解跟設法妥協,那也是應該的呀!!!
另外考慮到社區養狗住戶並不是多數(不到十分之一),而且大都別人也不講話,如果強推到整個社區,對現有養狗人也不公平.但如果住戶間彼此不能諒解,對被搔擾的住戶也不公平(尤其是放任寵物於家中亂跑的住戶)!
因此不管怎麼作都會有人不高興!!!
如果是您,您有什麼好辦法嗎?還請 指教!

mybeldandy iT邦研究生 5 級 ‧ 2010-03-09 09:23:51 檢舉

我的處理方法上一篇已經打過了
既不用逼走人家
也不會違反當初可以養寵物的情況
單純的減少噪音而已
你這種方法 下面的根本不可能同意上面的養寵物

Hi:
我知道您的用意,您的方法就是先設法讓兩造進行溝通,就雙方的底限進行協調,是衝突管理的前中期作法.
但是肥蝦前文已說明:此衝突已有三年之久,如果雙方都能互相體諒,那早就圓滿解決了!現在問題擴大已演變成整棟的問題.
身為管委會主委,依據前文的說明,我們沒有任何權力強迫彼此雙方要作任何讓步(況且雙方的主觀沒有評量的標準)!一年來公告貼了不次十數次,希望大家互相體諒.到年初更用上主委的身份,要求兩者再進行面對面溝通.但成效均無,更是越演越烈,兩者互訴對方背信.
這情況就好像軟體開發團隊,成員間因作為不同引發衝突,起初雙方進行溝通,但溝通不良.再來藉由專案經理與其他成員介入勸導與調解,但爭執雙方都說專案經理偏袒對方.更進一步兩造更故意留下錯誤碼或捅婁子,讓整個團隊都身受其害.身為一個專案經理,您在這個時候要作如何處置?
再加上您專案的核心份子的處境各與爭執一方相同(肥蝦社區前主委是愛狗跟養狗人士,副主委不養狗且對七樓住戶有深切的同情)您又要如何斟酌,避免您的處置傷害更多的人,並維持核心團隊的向心力?
只能抱歉的說,您的方法不是不良善,只是實施的衝突過程的時間點不同(前中期較佳),而且肥蝦也作過了(但是無法強迫一方要體諒,一方要容忍,這是爭執雙方的主觀,外人無法客觀評斷)!
因此再請教 您的看法!

mybeldandy iT邦研究生 5 級 ‧ 2010-03-09 13:56:08 檢舉

結論是 八樓有養的權力 但是也有降低噪音的義務
養的權力是不應該問七樓的
你可以請八樓一星期內提出降低噪音的實際可行方法
並提供幾樣作法供他參考
例如上班幫狗加墊子 上班時間把狗關在一個有地毯的房間等
如果他還是不處理
直接制定規定 如不降低音量 經管理委員會確定違反三次 不得養寵物
而不應該是問樓下的意見

Hi:
肥蝦感謝您的建議,您所說的給八樓建議,其實我們都給過,如穿狗鞋,鋪地坦/墊子,設定一個房間專給狗用...另外我們還建議七樓睡覺帶耳塞..
那次我們強迫兩者面對面溝通時,七樓要求八樓把狗養在後陽台,可是八樓怕狗冷怕狗害怕...七樓還跑上去幫八樓裝椅腳墊...但最後還是破局.
關鍵點就在八樓認為她作的夠多了,夠委曲了,七樓卻一直認為八樓根本沒誠意,聲音一直還是在,三年多來也受盡折磨.
至於直接規定,不降低音量管委會確定三次就要求八樓不能養寵物.問題來了...
每個人對聲音的音頻敏感度不同,管委會要如何去認定聲音?主委說了算,還是委員們投票表決.如果管委會說聲音不大,那您是七樓的您會如何想?如果您說聲音到標準了,那您是八樓您會如何想?最最重要的一點,那時七樓聽到聲響就叫委員來聽,那個委員受得了(大家都是無給職,我可有半夜三點被叫起來開車道門的經驗,滋味不好受喔!!!)?而且狗的聲響不是一直持續的,不是像馬達壞了,噪音持續,狗是活的,也許興奮之時聲音超大,那又如何去確認時間點呢?
一個規定如何沒有客觀的評量標準,根本不可能執行,不但達不到效果,更容易引起更大風波!!!!現有規約中早就有不降低音量 經管理委員會確定違反三次 不得養寵物的規定,但根本無法執行...殘念!!!
八樓有養狗的權力,七樓也有保有居住品質的權力,因此兩者之間必須取得協議,我們D棟有一戶養了拉不拉多犬.雖然隔壁的會說一下,但別人一講,人家就儘可能改善,並會隔天再去拜訪問別人的感受.如此也是相安無事.因此狗不是問題,問題還是在人.
只有藉由彼此的交換與妥協,去取得雙方的底限,如果八樓認為狗很重要,她就會設法花錢去降低噪音,如果七樓認為他要安靜,不同意對方養狗,那八樓是否會有變相的人為舉措,那七樓就要忍受些風險了(因為八樓已經沒狗了,你再抱怨那就沒理由了,是人本來就會有些聲響的呀)...另外限制了辱罵聲響,確保七樓跟八樓不會衍生出暴力行為.
說實話,管委會的責能有限,尤其是無給職的,想要被住戶叫了就作事,難ㄚ!能推就推,誰也不想作壞人(除非住戶就是跟委員有怨仇.)所以推給管委會,結果可想而知,就比如推到肥蝦的管委會來,那只會造成管委會的分裂.
還請 指教!

mybeldandy iT邦研究生 5 級 ‧ 2010-03-24 10:02:49 檢舉

每個人對聲音的認知不同
就是因為這樣 不能單單靠七樓來認定
需要管委會來認定
這跟有沒有給職根本毫無關係
因為是無給職就不用作事情嗎???
多跑幾趟 如果那個聲音連管委會都受不了
那七樓受不了也是剛好而已
你受不了了 自然就不是偏袒七樓
因為兩方有問題無法私下解決 本來就是靠公正第三者來處理
請搞清楚

mybeldandy iT邦研究生 5 級 ‧ 2010-03-24 10:11:31 檢舉

本篇來說 應該是八樓比較自私
可是管委會要用自己的規則去處理他
而不是徵求七樓的同意
當然知道無給職讓你多跑個幾趟會有所不滿
但是我老哥也當過主委 該做的還是要作
保全作的很差 他說換就換 即使保全跟某某有關係
朋友一些活動也是要我辦
我一樣沒有拿到薪水 但是還是要有人去作
今天狗如果出聲音只有一下下 相信七樓不會抱怨
一定都是長時間有聲音 只要你去 相信兩次至少會聽到一次
每違反規則一次就在八樓的門上貼公告
三次就不准他養
今天你的工作 就像是個法官依樣
總不能叫被害人來判決加害人吧

這題到一個好問題!
"今天你的工作 就像是個法官依樣"
很多人對管委會的職能與權限都有一定的誤解!
翻開公寓大廈管理條例,管委會並沒有那麼大的職權.
只能依據法規與社區規約的內容去執行一定的作業.對住戶間的糾紛協調還得載於社區規約中才能直進行呢!
此件案例,您可以查閱警察或環保署相關的案例與法規,基本上對這不定時的聲響是兩邊相互推託的!
另外,主委或管委會絕對不是法官,了不起算個警察而已.
就架構而言,法官的等級應算是工務局.
就如對保全的管理而言,基本上是依與保全公司的合約進行,如果不如合約所規範,當然可以跟保全公司要求.
就像一些人批評管委會的人常說的:三代沒作官,這代作最大.因此很多委員並不清楚自己應有的權責.因此很多作為常有過當或不及之處.
法律不外乎情理,因此如何在法令規範的中間模糊地帶以情理來處理,這是一門學問.

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海綿寶寶
iT邦大神 1 級 ‧ 2011-06-07 08:21:39

看到這篇公寓養狗要注意 噪音惱人判賠卅萬元
想起這篇古文
拿出來翻一翻

不知道當事人
現在的狀況變得如何了...落寞

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newkevin
iT邦高手 1 級 ‧ 2013-01-02 10:16:08

如 八樓 已改善 請他列舉改善的方式 (釋出誠意 )
並研究 7樓是狗的哪些動作所發出的 (並研究如何在改進)
例 狗狗亂跑 狗狗訓練班 或參閱網路壹些解決方案

八樓 並請教7樓 這些還能怎樣改善 (致歉 共同改善 有叁與 解決問題 有交流 就能降低)

如果要騷擾 抗議 請7 -8 互相給電話 抗議對方 不要影響整棟大樓

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